O laudo de avaliação nº 30.391.024/1125, datado de novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determinando o valor justo de mercado de compra e venda dos Conjuntos 92 e 94 no Edifício Manhattan, localizado na Rua Tabapuã, 627, Itaim Bibi, São Paulo. Utilizando o método da renda por fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como Grau II pela ABNT NBR 14653, o valor estimado no cenário Buy to Lease é de R$ 2.174.000,00. A avaliação considera o imóvel como propriedade para investimento, em conformidade com a Instrução CVM 516, com premissas de contratos atuais até 2027, projeções de aluguéis de mercado (inicial R$ 124,12/m², estabilizado R$ 144,44/m²), vacância estabilizada em 2,5% e vida útil remanescente de 44 anos.
O imóvel possui áreas privativas totais de 149,86 m² (72,99 m² no Conjunto 92 e 76,87 m² no 94), áreas construídas de 234,14 m² e duas vagas de garagem, representando fração ideal de 4,6966% do edifício de 10 pavimentos, padrão superior, estrutura em concreto armado e idade aparente de 51 anos, com conservação regular no prédio e novo nas unidades, incluindo mobiliário e melhorias como ar-condicionado VRF, piso elevado e divisórias em vidro. A localização é privilegiada, em região de alta densidade comercial e residencial de alto padrão, com ótima infraestrutura urbana, acesso a metrô, avenidas principais como Faria Lima e Juscelino Kubitschek, e sem riscos de enchentes.
O diagnóstico de mercado destaca recuperação moderada da economia brasileira em 2025, com juros elevados impactando o setor imobiliário de escritórios em ajuste estrutural devido ao home office híbrido, priorizando ativos premium como este, em cenário normal de oferta e demanda. Projeções incluem despesas operacionais, impostos para PJ pelo lucro presumido, fundo de reposição de ativos e custo de capital inicial de 9,45% (beta 0,43), caindo para 7,89%. Cenários alternativos indicam R$ 2.009.000 no mercado aberto e R$ 2.316.000 no contexto FII, com benefícios fiscais. O laudo enfatiza independência do avaliador, sigilo e que os valores dependem de premissas, sem garantia de performance futura.