O laudo de avaliação nº 30.391.023/1125, com data base em novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando os conjuntos comerciais 82 e 84 no Edifício GC Square Corporate, localizado na Rua Gomes de Carvalho, 1.108, Vila Olímpia, São Paulo. Os imóveis somam 292,01 m² de área privativa e 601,62 m² construída, com 4 vagas de garagem, em prédio de 9 andares com padrão superior, idade aparente de 9 anos e boa infraestrutura como ar-condicionado central, elevadores e sistemas de segurança. O valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease, conceito de valor justo, totaliza R$ 6.909.000, sendo R$ 3.354.000 para o conjunto 82 e R$ 3.555.000 para o 84.
A avaliação usou o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II das normas ABNT NBR 14653, considerando contratos atuais até 2028 com reajustes pela Fipezap, projeções de mercado pós-contratos com aluguéis iniciais de R$ 176-177/m² evoluindo para R$ 218/m², vacância estabilizada em 2,5% e vida útil remanescente de 61 anos. O custo de capital próprio (Ke) varia de 9,23% inicial a 7,67% final, baseado em CAPM com taxa livre de risco de NTN-B, beta setorial ajustado e prêmio de liquidez. O diagnóstico de mercado aponta economia brasileira com crescimento moderado em 2025 (2,5% PIB), juros elevados impactando imóveis, mas resiliência em escritórios premium na região.
Em cenários alternativos, o valor cai para R$ 6.031.000 no mercado aberto sem contratos atuais, e sobe para R$ 7.336.000 no contexto de FII com isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,90% a.a. sobre PL. O laudo ressalta premissas como adimplência dos locatários, ausência de ônus e dados fornecidos pela gestora, sem garantias de performance futura, e atende à Instrução CVM 516 para mensuração de valor justo em FIIs.