O laudo de avaliação patrimonial do FATN11 avalia os conjuntos comerciais 101 e 102 no Edifício Iracema, localizado na Rua Doutor Renato Paes de Barros, 717, em Itaim Bibi, São Paulo, com área privativa total de 200,78 m² e construída de 442,79 m², incluindo 4 vagas de garagem. O imóvel tem 29 anos, padrão construtivo superior e estado de conservação regular, equipado com ar-condicionado central, elevadores e sistemas de segurança. A região é de alta densidade, com ótima infraestrutura urbana, próximo a polos como Hospital Sírio Libanês e avenidas principais. A data base é novembro de 2025, e o valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease é de R$ 3.704.000, conforme conceito de valor justo para propriedades de investimento.
A metodologia adotada foi o método da renda, via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II das normas ABNT NBR 14653, com análise de mercado e projeções operacionais para 10 anos explícitos mais residual, considerando vida útil remanescente de 43 anos. O contrato atual de locação, vigente até abril de 2027, prevê aluguel de R$ 31.344 mensais (data base), reajustado por IPCA, com locatário adimplente. Projeções incorporam receitas de aluguéis efetivos crescendo de R$ 163/m² para R$ 190/m² estabilizado, vacância de 2,5%, despesas operacionais como condomínio, IPTU, gestão e inadimplência, além de impostos para PJ no lucro presumido (PIS/COFINS/IR/CSLL), fundo de reposição de ativos e custo de capital inicial de 9,45%.
No contexto de mercado aberto, o valor cai para R$ 3.480.000, sem contrato vigente e com vacância inicial maior. Para estrutura de FII, considerando isenções fiscais mas despesas recorrentes de 0,90% a.a. e iniciais de R$ 242.760, o valor sobe para R$ 3.957.000, com custo de capital de 9,45% inicial. O laudo ressalva independência da avaliadora Consult, ausência de análise legal/ambiental e vinculação a premissas como imóvel livre de ônus e conjuntura econômica com juros elevados e mercado imobiliário seletivo em 2025.