O laudo de avaliação do FATN11 avalia os conjuntos comerciais 02A e 02B unificados no Edifício Columbus, localizado na Alameda Campinas, 457 e 463, em Jardim Paulista, São Paulo, com área privativa total de 203,30 m² e construída de 313,24 m². O imóvel tem padrão superior, idade aparente de 54 anos, mas as unidades estão em estado novo (A), mobiliadas e com infraestrutura moderna como piso elevado, ar-condicionado VRF, CFTV e divisórias em vidro. A região é nobre, com alta densidade, infraestrutura completa, próximo à Avenida Paulista, MASP e metrô Trianon-Masp, e tráfego intenso.
A avaliação usa o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), conforme normas ABNT NBR 14653 e Instrução CVM 516, enquadrado em grau II de fundamentação. Considera cenário Buy to Lease com contrato vigente de aluguel de R$ 28.240,80 mensais (até agosto/2027, reajuste FIGPM-FGV), projeções de mercado pós-contrato (R$ 123,95/m² inicial, estabilizando em R$ 144,26/m²), vacância de 2,5% estabilizada, despesas operacionais, impostos para PJ no lucro presumido e custo de capital inicial de 9,45% (beta 0,43) caindo para 7,89%. Premissas incluem imóvel livre de ônus, locatário adimplente e vida útil remanescente de 44 anos.
O valor de mercado de compra e venda é R$ 2.921.000,00. Em cenário de mercado aberto sem contrato, cai para R$ 2.690.000,00; no contexto de FII com isenções fiscais, sobe para R$ 3.119.000,00. O laudo ressalva independência da avaliadora, sigilo e que resultados dependem de premissas econômicas e de mercado, sem garantia de performance futura.