O laudo de avaliação nº 30.391.020/1125, com data base em novembro de 2025, refere-se aos conjuntos comerciais 91 a 96 e quatro vagas de garagem no Edifício Avenida Paulista, localizado na Avenida Paulista, 2202, em Cerqueira César, São Paulo. O imóvel tem área privativa total de 518,36 m² e área construída de 760,84 m², em prédio de 19 pavimentos com padrão construtivo superior, estrutura de concreto armado, idade aparente de 45 anos e conservação regular, mas com os conjuntos reformados em estado novo, incluindo mobiliário e instalações modernas. A região é de alta densidade, padrão alto, com ótima infraestrutura urbana, próximo a metrô, MASP e comércios.
A avaliação, solicitada pelo FATN11 para mensuração de valor justo conforme CVM 516 e normas ABNT NBR 14653, adotou o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado em grau II, considerando contratos de locação vigentes até 2026 e 2028, reajustes por IPCA, vacância inicial zero estabilizando em 2,5%, ocupação média alta e vida útil remanescente de 31 anos. No cenário buy to lease, o valor de mercado de compra e venda é de R$ 8.070.000, sendo R$ 4.810.000 para os conjuntos 91-94 e R$ 3.260.000 para 95-96, com custo de capital inicial de 9,23% decaindo para 7,67%, sem impostos sobre receitas para FII e provisões para despesas operacionais e reinvestimentos.
Outros cenários indicam valor de R$ 7.408.000 em mercado aberto e R$ 8.567.000 no contexto FII, todos excluindo custos de aquisição como ITBI. O laudo ressalva independência da avaliadora Consult, ausência de análise legal ou ambiental, premissas de adimplência e livre de ônus, e que resultados dependem de projeções econômicas e de mercado, sem garantia de performance futura.