O laudo de avaliação patrimonial do FATN11 avalia o conjunto comercial E06-B no Edifício Montreal, localizado na Rua Funchal, 129, em Vila Olímpia, São Paulo, com área privativa total de 214,10 m², área construída de 338,77 m² e seis vagas de garagem. O imóvel, de uso comercial em prédio de 13 andares e padrão superior com 28 anos de idade, apresenta conservação regular no edifício e novo na unidade, equipada com ar-condicionado VRV, elevadores sociais, sistemas de segurança e mobiliário de alto padrão. A finalidade é mensurar o valor justo de mercado para compra e venda no cenário buy to lease, resultando em R$ 3.685.000, conforme normas ABNT NBR 14653 e instrução CVM 516.
A metodologia adotada foi o método da renda, via fluxo de caixa descontado (DCF), com projeção explícita de 10 anos e valor residual, enquadrado no grau II de fundamentação. As premissas incluem contrato de locação vigente até novembro de 2026 com aluguel de R$ 35.828 mensais (índice IGP-M), ocupação inicial de 100% e vacância estabilizada em 2,5%, além de despesas operacionais, impostos pelo lucro presumido e reinvestimentos por depreciação. O custo de capital (Ke) inicial foi de 9,45% via CAPM, considerando taxa livre de risco de 6,50%, beta setorial ajustado e prêmio de liquidez.
O diagnóstico de mercado aponta economia brasileira com crescimento moderado em 2025 (2,5% PIB projetado), juros elevados impactando imóveis comerciais, mas resiliência em escritórios premium como este, com oferta e demanda médias na região. Simulações adicionais indicam valor de R$ 3.936.000 no contexto FII (com isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,90% a.a.) e R$ 3.416.000 em mercado aberto sem contrato atual. O laudo ressalva independência do avaliador, ausência de análise jurídica ou ambiental e vinculação aos cenários projetados.