O laudo de avaliação nº 30.391.018/1125, com data base em novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando os conjuntos comerciais 31, 71 e 72 no Edifício Maximum Office, localizado na Avenida Doutor Cardoso de Melo, 1.608, em Vila Olímpia, São Paulo. Os imóveis somam 948,04 m² de área privativa total, com 26 vagas de garagem, em um prédio de 13 pavimentos com padrão construtivo superior, idade aparente de 27 anos e conservação regular, equipado com ar-condicionado central, elevadores e sistemas de segurança. A finalidade é mensurar o valor justo para compra e venda, considerando uso comercial office.
A metodologia adotada foi o método da renda, via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme ABNT NBR 14653, priorizando dados de contratos existentes com locatários OfficeCenter e projeções de mercado para aluguéis pós-contratos, vacância estabilizada em 2,5% e vida útil remanescente de 43 anos. O cenário econômico destaca recuperação mundial moderada, juros altos no Brasil impactando o imobiliário, e mercado de escritórios seletivo para ativos premium como este, em região com alta infraestrutura e tráfego médio-alto. Premissas incluem imóvel livre de ônus, tributação por lucro presumido e custo de capital inicial de 9,23% a.a., caindo para 7,67% a.a.
O valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease é de R$ 16.223.000, distribuídos em R$ 7.932.000 para o conjunto 31, R$ 4.299.000 para o 71 e R$ 3.992.000 para o 72. No contexto de mercado aberto, o total cai para R$ 15.164.000, enquanto para FII sobe para R$ 17.246.000, beneficiado por isenções fiscais apesar de custos recorrentes de 0,90% a.a. sobre PL. O laudo enfatiza que os resultados dependem de premissas como cumprimento de contratos e condições macroeconômicas, sem garantias de performance futura.