O laudo de avaliação nº 30.391.017/1125, datado de novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando o Conjunto 101 no Edifício Fortaleza, localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 1.461, bairro Berrini, São Paulo/SP. Trata-se de um espaço comercial com 244,52 m² de área privativa total e 457,96 m² construída, incluindo 5 vagas de garagem, em prédio de 12 pavimentos com 46 anos de idade aparente, mas em estado de conservação novo (grau A), equipado com elevadores, ar-condicionado split, sistemas de segurança contra incêndio e tecnologia avançada. A região é de alto padrão, com alta densidade, boa infraestrutura urbana, acessos principais como Av. das Nações Unidas e Marginal Pinheiros, e sem risco de enchentes.
A avaliação usou o método da renda, com fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II das normas ABNT NBR 14653, considerando cenário Buy to Lease baseado no contrato vigente até abril/2028 (aluguel inicial de R$ 29.842 mensais, reajuste anual por FipeZap), projeções de mercado com unitário inicial de R$ 128/m² evoluindo para R$ 149/m² estabilizado em 5 anos, vacância de 2,5% estabilizada, despesas operacionais como condomínio/IPTU, gestão e inadimplência, impostos para PJ no lucro presumido (PIS/COFINS/IR/CSLL), fundo de reposição de ativos e custo de capital inicial de 9,45% (beta 0,43 + prêmio liquidez) caindo para 7,89%. O diagnóstico de mercado aponta economia brasileira com crescimento moderado em 2025 (2,5% PIB projetado), juros elevados e setor de escritórios em ajuste seletivo, com mercado normal para imóveis semelhantes.
O valor de mercado de compra e venda no cenário principal é R$ 3.573.000 para o conjunto, equiparado ao valor justo para fins contábeis do FATN11 conforme CVM 516. Em cenários alternativos, chega a R$ 3.367.000 no mercado aberto (sem contrato atual) e R$ 3.813.000 no contexto FII (com isenções fiscais, mas despesas recorrentes de 0,9% a.a. e iniciais de R$ 238.830). O laudo ressalva independência do avaliador, premissas como imóvel livre de ônus e dados fornecidos pela gestora como verdadeiros, sem garantias de performance futura sujeita a riscos econômicos e de mercado.