O laudo de avaliação do FATN11 avalia os conjuntos comerciais 21 e 22 no Edifício Uchoa Borges, localizado na Rua Sansão Alves dos Santos, 76, no bairro Berrini, em São Paulo/SP, com data base em novembro de 2025. Os imóveis somam 288,07 m² de área privativa total (94,80 m² no conjunto 21 e 193,27 m² no 22), unificados e em estado de conservação novo, com mobiliário e infraestrutura moderna como piso elevado, ar-condicionado VRF e sistemas de segurança. O edifício tem 12 pavimentos, padrão superior, 38 anos de idade e conservação regular, em região de alta densidade comercial e residencial com ótima infraestrutura urbana e acesso a vias principais como Avenida Berrini e Marginal Pinheiros.
A avaliação usa o método da renda por fluxo de caixa descontado (DCF), conforme normas ABNT NBR 14653, com grau II de fundamentação, considerando contrato de locação vigente até 2028 (aluguel inicial de R$ 36.813 mensais, reajuste anual por IPCA), projeções de mercado pós-contrato (unitário inicial de R$ 145,45/m² evoluindo para R$ 169,27/m²), vacância estabilizada em 2,5% e vida útil remanescente de 35 anos. O contexto econômico de 2025 mostra crescimento moderado no Brasil (PIB projetado em 2,5%), juros altos e mercado imobiliário seletivo para escritórios de alto padrão. O custo de capital próprio varia de 9,45% inicial a 7,89% final, com receitas projetadas em R$ 5,239 milhões em moeda constante até 2035.
No cenário buy to lease, o valor de mercado de compra e venda é R$ 4.470.000. Em mercado aberto, chega a R$ 4.315.000, e no contexto de FII, R$ 4.778.000, todos excluindo custos de aquisição como ITBI. O laudo ressalva independência do avaliador, ausência de análises legais ou ambientais, premissas de dados fornecidos pela gestora e que os valores dependem de cenários econômicos futuros incertos, sem garantia de resultados.