O laudo de avaliação nº 30.391.013/1125, datado de novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando os conjuntos comerciais 151 e 152 no Edifício Network Empresarial, localizado na Avenida Dr. Cardoso de Melo, 1.340, em Vila Olímpia, São Paulo. Os imóveis têm área privativa total de 412,6 m², área construída de 814,794 m² e 9 vagas de garagem, com padrão construtivo superior, idade aparente de 27 anos e estado de conservação novo nas unidades. O valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease foi determinado em R$ 7.475.000,00, considerando conceito de valor justo conforme normas ABNT NBR 14653 e Instrução CVM 516.
A metodologia adotada foi o método da renda, com análise econômico-financeira por fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação. A região apresenta alta densidade, padrão econômico alto, ótima infraestrutura urbana com acesso a metrô, shoppings e vias principais como Marginal Pinheiros, em meio a contexto econômico brasileiro de crescimento moderado em 2025, com juros elevados impactando o imobiliário comercial. Projeções consideram contratos atuais de aluguel (R$ 71.506,41 mensais, corrigidos por FIGPM-FGV até 2026), vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais e reinvestimentos, com custo de capital inicial de 9,45% via CAPM.
No cenário de mercado aberto, o valor cai para R$ 7.004.000, enquanto no contexto de FII chega a R$ 7.982.000, beneficiado por isenções fiscais, mas com despesas recorrentes de 0,90% ao ano sobre PL. O laudo ressalva independência do avaliador, ausência de análise jurídica ou ambiental, e vinculação dos resultados a premissas como adimplência e ausência de ônus, recomendando verificação das assinaturas digitais para validade.