O laudo de avaliação do FATN11 avalia os conjuntos comerciais 82, 111 e 112 no Edifício Arandu, localizado na Rua Arizona, 1.366, bairro Cidade Monções, em São Paulo/SP, com área privativa total de 760,95 m² e área construída de 1.389,74 m², incluindo 15 vagas de garagem. O imóvel é de uso comercial, padrão superior, com 36 anos de idade aparente e conservação regular no edifício, mas novo nas unidades, equipadas com mobiliário moderno, ar-condicionado VRF, cabeamento estruturado, pisos elevados e sistemas de segurança. A região tem alta densidade, padrão econômico alto, boa infraestrutura com metrô, CPTM e avenidas principais como Nações Unidas e Berrini.
A avaliação segue normas ABNT NBR 14653, usando o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado em grau II, para mensuração de valor justo conforme CVM 516. Considera contratos atuais de locação com reajuste FIGEI-FGV, projeções de mercado com aluguel inicial de R$ 146,26/m² evoluindo para R$ 170,22/m² estabilizado, vacância de 2,5% e vida útil remanescente de 37 anos. Premissas incluem imóvel livre de ônus, locatários adimplentes, sem histórico completo de despesas, e cenário econômico com crescimento moderado do PIB em 2,5% em 2025 e mercado imobiliário seletivo para escritórios de alto padrão.
O valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease é R$ 12.285.000, sendo R$ 3.976.000 para cj112, R$ 4.178.000 para cj82 e R$ 4.131.000 para cj111. Em cenário de mercado aberto, sem contratos atuais, o total é R$ 11.877.000; no contexto de FII, com benefícios fiscais mas despesas de gestão de 0,90% a.a. e estruturação inicial de R$ 368.550, chega a R$ 13.060.000. Os resultados dependem de premissas e projeções, sujeitos a riscos econômicos e de mercado, sem garantia de performance futura.