O laudo de avaliação nº 30.391.009/1125, com data base novembro/2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando o Conjunto 102 no Edifício Olimpia Park, localizado na Rua Gomes de Carvalho, 1.327/1.329, Vila Olímpia, São Paulo. O imóvel comercial tem área privativa de 210,10 m², área construída total de 396,28 m² e 4 vagas de garagem, com estado de conservação novo (A) na unidade, apesar do edifício de 30 anos em condição regular (C). A região é de alto padrão, com ótima infraestrutura urbana, acesso a metrô, shoppings e vias principais como Av. Brigadeiro Faria Lima.
A avaliação usa o método da renda por fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II das normas ABNT NBR 14653 e atendendo à Instrução CVM 516 para propriedades de FII. Considera contrato de locação vigente até maio/2027, com aluguel mensal de R$ 28.102,61 (reajuste anual IPCA), projeções de receitas por 10 anos mais valor residual (vida útil de 43 anos remanescentes), vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais e reinvestimentos. O diagnóstico de mercado aponta economia brasileira em crescimento moderado (PIB 2,5% em 2025), com setor de escritórios em ajuste seletivo devido a juros altos e modelo híbrido de trabalho.
No cenário buy to lease, o valor de mercado de compra e venda é R$ 3.445.000, considerado valor justo para fins contábeis do FATN11. Em mercado aberto, chega a R$ 3.247.000, e no contexto FII, a R$ 3.677.000, beneficiado por isenções fiscais menos custos recorrentes de 0,90% a.a. sobre PL. O avaliador declara independência, assume imóvel livre de ônus e ressalva que resultados dependem de premissas como adimplência e conjuntura econômica, sem garantia de performance futura.