O laudo de avaliação nº 30.391.006/1125, com data base em novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando o Conjunto 401 e o estacionamento com 17 vagas no Edifício Tangram, localizado na Rua Ibirajá, 244 a 342, Vila Guarani, São Paulo. O imóvel é um conjunto comercial novo, com 3 anos de idade aparente, em estado de conservação excelente, área privativa total de 683 m² no conjunto e 503 m² no estacionamento, total construída de cerca de 811 m² e 507 m² respectivamente. O valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease foi determinado em R$ 7.690.000,00, conforme conceito de valor justo para propriedades de investimento.
A região apresenta uso misto residencial e comercial de alto padrão, densidade alta, boa infraestrutura urbana com metrô, ônibus, energia, gás e proximidade de polos como Aeroporto de Congonhas e São Paulo Expo. O edifício tem padrão construtivo superior, estrutura de concreto armado, 4 elevadores, ar-condicionado individual, sistemas de segurança contra incêndio e tecnologia avançada, incluindo mobiliário de alto nível como pisos elevados, cabeamento estruturado e divisórias em vidro. O contrato de locação vigente vai até setembro de 2034, com aluguel inicial corrigido de cerca de R$ 66 mil mensais, reajuste anual pelo IPCA.
A metodologia adotada foi o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com normas ABNT NBR 14653 partes 1, 2 e 4, enquadrado em grau II, considerando projeções de receitas de aluguéis efetivos, despesas operacionais, vacância inicial zero subindo para 2,5%, inadimplência e fundo de reposição de ativos, com custo de capital inicial de 9,12% a.a. decrescendo para 7,89% a.a. Outros cenários indicam R$ 7.041.000 no mercado aberto e R$ 8.185.000 no contexto FII, com premissas de isenções fiscais para o fundo. O laudo ressalta independência da avaliadora, ausência de garantias legais e vinculação aos dados fornecidos, sem análises ambientais ou jurídicas.