O laudo de avaliação nº 30.391.005/1125, datado de novembro de 2025 e assinado eletronicamente pela Consult Soluções Patrimoniais, foi solicitado pelo FATN11 para mensurar o valor justo do Conjunto 82 no Edifício Érika, localizado na Rua do Rocio, 351, Vila Olímpia, São Paulo. Trata-se de um imóvel comercial com área privativa de 251,03 m², área construída total de 484,53 m² e 5 vagas de garagem, em edifício de 11 pavimentos com padrão construtivo superior, idade aparente de 38 anos e conservação regular. A região apresenta alta densidade, padrão econômico alto, boa infraestrutura urbana e proximidade de polos como Shopping Vila Olímpia e avenidas principais como Faria Lima e Marginal Pinheiros.
A avaliação utilizou o Método da Renda, por Fluxo de Caixa Descontado (DCF), enquadrado no Grau II das normas ABNT NBR 14653, considerando normas da CVM 516 para FIIs. O cenário principal é Buy to Lease, com base no contrato vigente até novembro de 2025 (aluguel mensal corrigido de R$ 35.564,36 por FIGPM-FGV), seguido de projeções de mercado com unitário inicial de R$ 143,81/m² evoluindo para R$ 167,36/m² estabilizado, vacância de 2,5%, inadimplência e despesas operacionais como condomínio, IPTU e gestão. O custo de capital próprio (Ke) varia de 9,45% inicial a 7,89% final, incorporando taxa livre de risco de NTN-B, prêmio de risco e ajustes por beta setorial (0,43-0,49) e liquidez. O diagnóstico de mercado indica contexto econômico moderado no Brasil em 2025, com PIB projetado em 2,5%, e setor de escritórios em ajuste seletivo.
O valor de mercado de compra e venda no cenário Buy to Lease resulta em R$ 3.951.000,00, refletindo o valor presente líquido dos fluxos projetados por 10 anos explícitos mais residual, vida útil remanescente de 35 anos e premissas como imóvel livre de ônus, mobiliado de alto padrão e ocupação inicial de 100%. Em cenários alternativos, o valor cai para R$ 3.700.000 no mercado aberto (sem contrato) e sobe para R$ 4.228.000 em estrutura de FII com benefícios fiscais e despesas recorrentes de 0,90% a.a. sobre PL. O laudo ressalta independência dos avaliadores, sigilo e que resultados dependem de premissas como estabilidade macroeconômica e cumprimento de contratos, sem garantias de performance futura.