O laudo de avaliação nº 30 da Consult Soluções Patrimoniais avalia os conjuntos comerciais 05, 08, 14 e 17 do Edifício Setin Tower, localizado na Rua Fidêncio Ramos, 100, em Vila Olímpia, São Paulo, pertencentes ao FATN11. O imóvel tem padrão construtivo superior, 16 pavimentos, idade aparente de 34 anos e conservação regular, com área privativa total de 1.288 m² e 31 vagas de garagem. A região oferece alta densidade, boa infraestrutura urbana, acesso a metrô, avenidas principais e polos como Shopping Vila Olímpia. O valor de mercado de compra e venda no cenário Buy to Lease é de R$ 21.950.000, considerando contratos existentes e projeções de renda.
A avaliação segue normas ABNT NBR 14653 e Instrução CVM 516, usando o método da renda com fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no Grau II. Foram projetados fluxos para 10 anos explícitos mais residual, com vacância inicial zero nos contratos atuais, estabilizando em 2,5%, reajustes por índices como IGP-M e FipeZap, despesas operacionais como condomínio, IPTU e gestão, e custo de capital via CAPM entre 8,95% inicial e 7,67% final. Premissas incluem imóvel livre de ônus, obediência ambiental e dados fornecidos pela gestora como verdadeiros, sem auditoria jurídica.
No contexto de mercado aberto, o valor cai para R$ 19.468.000 devido a vacância maior pós-contratos; já no FII, sobe para R$ 23.375.000 com isenções fiscais, menos despesas iniciais de R$ 658.500 e recorrentes de 0,9% ao ano sobre PL. O laudo enfatiza que valores são estimativas baseadas em cenários e dados de outubro/2025, sujeitos a riscos econômicos, sem garantia de performance futura.