O laudo de avaliação do FATN11, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais com data base em novembro de 2025, determina o valor de mercado de compra e venda de conjuntos comerciais no Edifício Conselheiro Paranaguá, localizado na Av. Brigadeiro Faria Lima, 1234, em São Paulo. Os imóveis incluem os conjuntos 41 a 46, 52 a 56, 61 a 66 e 192 a 195, com área privativa total de 1.288,28 m² e área construída de 2.139,38 m². No cenário Buy to Lease, o valor total é de R$ 23.939.000, atendendo à Instrução CVM 516 para mensuração de valor justo em FIIs.
O edifício tem 19 pavimentos, padrão construtivo superior, idade aparente de 29 anos e estado de conservação regular, com boa infraestrutura como elevadores Atlas Schindler e sistemas de segurança. A região de Faria Lima é de alta densidade comercial, com tráfego intenso e acesso a metrô, shoppings e vias principais. A avaliação usou o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), grau II pela ABNT NBR 14653, considerando contratos vigentes, projeções de aluguéis (iniciais em torno de R$ 165-168/m²), vacância estabilizada em 2,5% e custo de capital inicial de cerca de 9%.
Projeções incluem receitas de aluguéis corrigidas por índices como FIPCA e FIGPM-FGV, despesas operacionais como condomínio, IPTU e gestão (cerca de 4-6% das receitas), reinvestimentos e valor residual ao final da vida útil. No contexto de mercado aberto, o valor cai para R$ 21.861.000; para FII, considerando isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,9% ao ano, sobe para R$ 25.375.000. A avaliadora destaca independência, premissas como ausência de ônus e dados de mercado de outubro/2025, com análise de conjuntura econômica de crescimento moderado e juros elevados.