O laudo de avaliação nº 30.391.001/1125, da Consult Soluções Patrimoniais com data base novembro/2025, determina o valor de mercado de compra e venda dos conjuntos comerciais 21, 22, 92, 101, 102 e 111 do Edifício Atrium I, localizado na Rua do Rocio, 220, Vila Olímpia, São Paulo, pertencentes ao FATN11. Esses imóveis somam 1.561,20 m² de área privativa e 3.143,94 m² construída, com 36 vagas de garagem, em prédio de padrão superior com 13 pavimentos, idade aparente de 35 anos e conservação regular, equipado com elevadores, ar-condicionado central e sistemas de segurança. A finalidade é mensurar o valor justo para propriedades de investimento do FATN11, conforme CVM 516.
A metodologia adotada é o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação pela ABNT NBR 14653, considerando cenário buy to lease com contratos existentes, projeções de receitas de aluguéis (unitário médio inicial R$ 149/m²), vacância gradual de 0% a 2,8%, despesas operacionais, inadimplência e fundo de reposição de ativos, sem impostos sobre receitas no FII. O custo de capital varia de 9,67% inicial a taxas finais ajustadas por beta e prêmio de liquidez. O diagnóstico de mercado destaca contexto econômico mundial e brasileiro moderado em 2025, com juros altos impactando imóveis comerciais, mas resiliência em Vila Olímpia de alto padrão.
No cenário buy to lease, o valor total é R$ 27.405.000 (distribuído por unidade entre R$ 4,388 milhões e R$ 4,691 milhões). Em mercado aberto, cai para R$ 25.094.000, e no contexto FII, com benefícios fiscais mas custos recorrentes de 0,9% ao ano sobre PL, sobe para R$ 29.140.000. O laudo ressalva independência do avaliador, ausência de análises legais ou ambientais, e vinculação a premissas como adimplência e estabilidade macroeconômica.