O laudo de avaliação nº 29.736.003/1224, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, analisa os conjuntos comerciais 61 a 66 no Edifício Conselheiro Paranaguá, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1.234, em São Paulo-SP, uma região de alto padrão com infraestrutura urbana completa, próximo a shoppings, metrô e vias principais. O imóvel tem área privativa total de 351,80 m² e área construída de 606,37 m², em edifício de 19 pavimentos com padrão superior, estrutura de concreto armado, elevadores, segurança e ar-condicionado individual, passando por retrofit em 2019, com estado de conservação regular e idade estimada de 28 anos. A avaliação, com data base em dezembro/2024, visa determinar o valor de mercado de compra e venda para mensuração do valor justo das propriedades de investimento, conforme Instrução CVM 516.
A metodologia adotada segue normas ABNT NBR 14653 (partes 1, 2 e 4) e Instruções CVM 472/08 e 516/2011, priorizando o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), com análise de mercado, projeções de receitas de aluguéis (baseadas em contratos vigentes e expectativas de mercado), despesas operacionais, vacância estabilizada em 2,5%, impostos e reinvestimentos. O laudo é classificado como Grau II de fundamentação, considerando conjuntura econômica brasileira e imobiliária (crescimento moderado do PIB, juros elevados, demanda por escritórios flexíveis na Faria Lima), pesquisa de 16 imóveis comparáveis com unitários homogeneizados médios em torno de R$ 160/m², e custo de capital via CAPM entre 8,82% e 9,60%, ajustado por risco Brasil, beta setorial e liquidez.
Os valores de mercado estimados são R$ 6.526.000 no cenário de mercado aberto (sem contratos específicos), R$ 7.017.000 no cenário buy to lease (considerando contratos até 2029 com aluguel inicial de R$ 56.660/mês e reajuste FIGEI-FGV) e R$ 7.428.000 no cenário FII (com benefícios fiscais isentos de IR/CSLL/PIS/COFINS, mas despesas recorrentes de 0,90% a.a. e iniciais de R$ 210.507). O avaliador declara independência, sem interesses financeiros no FATN11, e ressalta que os resultados dependem de premissas como adimplência, ausência de ônus e condições macroeconômicas, sem garantia de performance futura.