O laudo de avaliação nº 29.736.001/1224, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 8A, 9A, 9B e 10B no Edifício Luxor Center, Rua Arizona, 1.349, em São Paulo-SP, com data base dezembro/2024. O imóvel tem área privativa total de 568,56 m² e área construída total de 1.164 m², incluindo 12 vagas de garagem, padrão construtivo superior, idade de 28 anos e estado de conservação regular a novo. Utilizou-se o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme NBR 14653, considerando normas ABNT e CVM 516.
A análise considera localização nobre na Cidade Monções (Vila Olímpia/Brooklin), com boa infraestrutura, acesso a vias principais como Av. Berrini e Nações Unidas, e pólos como estação Berrini. Projeções baseiam-se em contratos de locação até janeiro/2030 (aluguéis iniciais ~R$ 22 mil/mês por unidade, reajustes FIGEI/INPC), ocupação inicial 100%, vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais (condomínio, IPTU, inadimplência, gestão), Capex e fundo de reposição. Taxa de desconto via CAPM: 8,82% inicial (mercado aberto/FII ajustado) e ~7,9% residual, com inflação de 5,8% a.a. inicial caindo para 3,4%.
Os valores de mercado são R$ 9.395.000 (cenário mercado aberto, sem contrato), R$ 10.184.000 (buy to lease, com contrato e tributação lucro presumido) e R$ 10.810.000 (FII, com isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,9% a.a. sobre PL). O laudo enfatiza independência do avaliador, premissas como imóvel livre de ônus e dados fornecidos pela gestora, alertando para riscos econômicos e projeções sujeitas a variações.