A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para os conjuntos comerciais 71, 72 e 77 do Edifício Veranda Loft Office, localizado na Rua Ribeiro do Vale, 152, em São Paulo, pertencentes ao FATN11. O imóvel tem área privativa total de 184,19 m², área construída de 373,671 m² e 6 vagas de garagem, com padrão superior, idade de 10 anos e estado de conservação regular a novo. A avaliação, com data base em novembro de 2024, visa determinar o valor justo para demonstrações financeiras do FATN11, conforme normas CVM 516 e ABNT NBR 14653, considerando o imóvel livre de ônus.
O método adotado foi o da renda, via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação, com análise de conjuntura econômica mundial, brasileira e imobiliária local, além de pesquisa de mercado com 14 imóveis comparáveis na Vila Olímpia e Brooklin. O cenário principal é buy to lease, baseado no contrato vigente até maio de 2029 (aluguel inicial de R$ 37.120 mensais, reajuste anual por IPCA), seguido de projeções de mercado com ocupação inicial de 100%, vacância estabilizada em 2,5% e custo de capital de 9,12% (via CAPM). Inclui despesas operacionais, impostos (PIS/COFINS/IR/CSLL para PJ convencional), reinvestimentos e valor residual.
O valor de mercado de compra/venda é R$ 3.854.000 no cenário buy to lease. Em simulações alternativas, sem contrato (mercado aberto) resulta em R$ 3.272.000, e no contexto de FII, com isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,9% ao ano sobre PL, chega a R$ 4.112.000. O laudo enfatiza premissas como estabilidade macroeconômica e cumprimento de contratos, sem garantias de performance futura.