A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para os conjuntos comerciais 21, 22 e 32 do Edifício Gold Center, na Rua Arizona, 1.426, em São Paulo-SP, pertencentes ao fundo FATN11. O imóvel tem área privativa total de 459,75 m² nos conjuntos e área construída total de 942,39 m² incluindo 12 vagas de garagem, com data base em novembro de 2024. Utilizando o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como grau II pela NBR 14653, o valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease foi estimado em R$ 8.258.000, sendo R$ 2.727.000 para o conjunto 21, R$ 2.738.000 para o 22 e R$ 2.793.000 para o 32.
O edifício tem 16 pavimentos, estrutura de concreto armado, idade de 34 anos e conservação regular, localizado em região de alto padrão no bairro Cidade Monções, próximo à estação Berrini da CPTM e com boa infraestrutura urbana como vias principais, transporte coletivo e equipamentos comunitários. Os conjuntos estão mobiliados com itens como piso elevado, ar-condicionado VRF, divisórias em vidro e mobiliário sob medida, ocupados por locatários adimplentes com contratos até 2029 reajustados pelo FIGPM-FGV.
A análise considerou contexto econômico mundial moderado, brasileiro com crescimento de cerca de 2% em 2025 e mercado imobiliário de escritórios em transformação pelo home office, com oferta média e demanda média/baixa na região. Projeções de receitas baseadas em aluguéis atuais e de mercado (inicial R$ 145/m² estabilizando em R$ 173/m²), vacância inicial zero subindo para 2,5%, despesas operacionais, reinvestimentos e custo de capital via CAPM (inicial 8,82% a.a., final 8,03% a.a.). Cenários alternativos indicam valores menores no mercado aberto (cerca de R$ 2,45 milhões por conjunto) e maiores no FII com benefícios fiscais. O laudo enfatiza premissas como ausência de ônus e dados fornecidos pela gestora, sem garantias de performance futura.