O laudo de avaliação nº 29.405.044/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo de dois conjuntos comerciais (51 e 52) no Edifício Doutor Naur Martins, localizado na Rua Professor Arthur Ramos, 96, em Jardim Paulistano, São Paulo-SP. Com data base em novembro/2024, o valor de mercado de compra e venda totaliza R$ 5.508.000 (R$ 2.729.000 para o conjunto 51 e R$ 2.779.000 para o 52), no cenário buy to lease, considerando os contratos de locação vigentes até 2029 e projeções posteriores baseadas em pesquisa de mercado.
Os imóveis somam 393,239 m² de área privativa e 502,961 m² total, em um edifício de 18 pavimentos com padrão construtivo médio, idade de 49 anos e conservação regular. A região é nobre, com alta densidade comercial, acesso a avenidas como Brigadeiro Faria Lima e Cidade Jardim, proximidade de shoppings como JK Iguatemi e infraestrutura completa de transportes e serviços. Os conjuntos estão mobiliados com investimentos recentes em ar-condicionado VRF, piso elevado, cabeamento estruturado e divisórias em vidro, assumindo ocupação inicial de 100% e vacância estabilizada em 2,5%.
A avaliação usou o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme NBR 14653, considerando receitas de aluguéis (iniciais acima de R$ 25 mil/mês por unidade), despesas operacionais, impostos para PJ convencional e taxa de desconto inicial de 9% (CAPM com beta 0,42 e prêmio de liquidez). Outros cenários indicam valores menores em mercado aberto (cerca de R$ 2,446 milhões a R$ 2,447 milhões) e maiores em estrutura de FII (R$ 2,901 milhões a R$ 2,956 milhões), com premissas de isenções fiscais e custos recorrentes de 0,9% ao ano sobre patrimônio líquido.