A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para o conjunto comercial 82 do Edifício Wilson Mendes Caldeira, localizado na Av. Nações Unidas, 10.989, em Vila Olímpia, São Paulo, solicitado pelo administrador do FATN11 para mensuração do valor justo conforme normas da CVM 516/2011. O imóvel tem área privativa de 559,89 m² e construída de 1.129,89 m², com 9 vagas de garagem, padrão construtivo superior, idade aparente de 45 anos e conservação regular no edifício, mas novo na unidade com mobiliário e instalações modernas como ar-condicionado VRF e cabeamento estruturado. A região é de alta densidade, padrão alto, com boa infraestrutura e acesso a vias principais como Av. Nações Unidas e Dr. Cardoso de Melo.
A metodologia adotada foi o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação pela NBR 14653, considerando normas ABNT e CVM. O cenário principal é Buy to Lease, com contrato de locação vigente até novembro/2028 por R$ 70.135,55 mensais (R$ 125,27/m², reajuste anual FIPCA), ocupação inicial de 100% e projeções de receitas, despesas operacionais (incluindo condomínio, IPTU, inadimplência e gestão), impostos sobre receita (PIS/COFINS), depreciação e reinvestimentos. A taxa de desconto é de 9,12% a.a. (baseada em CAPM com Rf de 6,10%, beta 0,44 e prêmio de liquidez 0,40%), com inflação projetada de 5,2% inicial caindo para 3,4%.
O valor de mercado de compra/venda (fair value) apurado para novembro/2024 é R$ 8.209.000 no cenário Buy to Lease. Em simulações alternativas, o valor cai para R$ 7.607.000 no mercado aberto (sem contrato) e sobe para R$ 8.753.000 no contexto de FII com benefícios fiscais e despesas recorrentes de 0,90% a.a. sobre PL. O laudo ressalta premissas como imóvel livre de ônus, dados fornecidos como verdadeiros e riscos de mercado, sem garantias de performance futura.