A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para o conjunto comercial 42 no Edifício Ronaldo Sampaio Ferreira, localizado na Praça João Duran Alonso, 34, Brooklin Novo, São Paulo, pertencente ao FATN11. O imóvel tem área privativa de 380,785 m² e total construída de 881,030 m², em prédio de padrão superior com 21 anos de idade, conservação regular, 15 vagas de garagem e infraestrutura completa incluindo ar-condicionado VRF, cabeamento estruturado e heliponto. A região é de alto padrão, com boa infraestrutura e proximidade a vias como Av. Berrini e shoppings como D&D e Vila Olímpia.
A avaliação, com data base em novembro de 2024, usou o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado em grau II pela NBR 14653-4, para determinar o valor justo de mercado no cenário buy to lease em R$ 7.414.000, considerando contrato de locação vigente até janeiro de 2029 com aluguel de R$ 168,60/m² (corrigido por IGP-M), ocupação inicial de 100% e vacância estabilizada em 2,5%. Foram projetadas receitas de aluguéis crescentes, despesas operacionais como condomínio, IPTU, gestão e inadimplência, além de reinvestimentos para reposição de ativos e impostos sobre lucro presumido (PIS, COFINS, IR/CSLL), com custo de capital de 9,12% na data base.
Outros cenários indicam valor de R$ 6.746.000 no mercado aberto (sem contrato atual) e R$ 7.911.000 no contexto de FII (com isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,90% a.a. do PL). O laudo ressalta premissas como imóvel livre de ônus, dados fornecidos pela gestora e análise de mercado com amostra de 14 imóveis semelhantes na Vila Olímpia/Brooklin, sem garantias de performance futura devido a incertezas econômicas.