A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para o FATN11, referente ao conjunto comercial 120 no Edifício Santa Filippa, localizado na Avenida Paulista, 688, em São Paulo. O imóvel tem área privativa de 516 m² e total de 563,95 m², com 5 vagas de garagem, padrão construtivo superior, idade de 41 anos e conservação regular. A avaliação, com data base em novembro de 2024, visa mensurar o valor justo para demonstrações financeiras conforme CVM 516, resultando em R$ 8.309.000 no cenário buy to lease, pelo método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como grau II de fundamentação.
O edifício possui subsolo para garagem, térreo com recepção e 16 pavimentos de escritórios, com elevadores, ar-condicionado central, segurança avançada e infraestrutura tecnológica. A localização na Avenida Paulista oferece alta densidade econômica, acesso a metrô, vias principais e equipamentos como MASP e Shopping Cidade São Paulo. O laudo considera o imóvel mobiliado, com contratos de locação vigentes até 2026-2028 (aluguéis mensais corrigidos por Fipezap e FIGPM-FGV), projetando receitas futuras com vacância estabilizada em 2,5%, inflação de 5,2% a 3,4% a.a. e taxa de desconto de 9,06%.
O diagnóstico de mercado aponta conjuntura moderada no Brasil, com PIB projetado em 2-3% até 2028 e transformação no setor de escritórios por trabalho híbrido. Projeções incluem despesas operacionais, impostos (PIS/COFINS/IR/CSLL no lucro presumido), reinvestimentos e valor residual. Outros cenários indicam R$ 7.450.000 no mercado aberto e R$ 8.852.000 para FII, com premissas de isenções fiscais e custos recorrentes de 0,90% a.a. sobre PL. O laudo enfatiza independência do avaliador e confidencialidade.