O laudo de avaliação nº 29.405.038/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo do conjunto comercial 51 no Edifício Beira Rio, localizado na Rua Beira Rio, 57, Vila Olímpia, São Paulo, com área privativa de 286,13 m² e total construída de 554,97 m². A data base é novembro de 2024, e o valor de mercado de compra e venda no cenário Buy to Lease é de R$ 4.417.000,00, atendendo às normas da CVM 516 para demonstrações financeiras de FIIs. O imóvel está em prédio de 15 pavimentos com padrão construtivo superior, idade de 40 anos e conservação regular, equipado com elevadores, ar-condicionado central, segurança e vagas de garagem, atualmente locado à empresa 38 Beira Rio 51.
A metodologia adotada é o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), classificado como Grau II pela NBR 14653-4, com projeções baseadas no contrato de locação vigente até outubro de 2028 (aluguel mensal de R$ 35.440,78, reajuste anual por FIPCA) e expectativas de mercado para pós-contrato, considerando aluguel inicial de R$ 130,35/m² estabilizando em R$ 155,34/m², vacância de 2,5% e despesas como condomínio, IPTU, gestão e reinvestimentos. O custo de capital é calculado pelo CAPM em 9,12% para o período base (Rf 6,10%, prêmio de risco 5,95%, beta 0,44 e liquidez 0,40%) e 8,25% para residual, incorporando impostos de PJ no lucro presumido, sem dívidas ou ônus.
O diagnóstico de mercado aponta contexto econômico mundial moderado, brasileiro com crescimento de 2-3% e imobiliário de escritórios em transformação pelo home office, com oferta média e demanda média/baixa na região. Simulações adicionais indicam valor de R$ 4.150.000,00 no mercado aberto (sem contrato atual) e R$ 4.704.000,00 no contexto de FII com benefícios fiscais e despesas recorrentes de 0,90% ao ano. O laudo enfatiza que os resultados dependem de premissas e não garantem performance futura.