A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para os conjuntos comerciais 1.501 a 1.511 e vagas de garagem no Edifício Atrium Jardins, localizado na Rua Cristiano Viana, 401, em Pinheiros, São Paulo, pertencentes ao FATN11. O objetivo é determinar o valor justo de mercado de compra e venda, com data base em novembro de 2024, atendendo às normas da CVM 516 para demonstrações financeiras de FIIs. No cenário Buy to Lease, considerando o contrato de locação vigente até maio de 2026 com aluguel de R$ 149,41/m², o valor atribuído é de R$ 10.967.000.
O imóvel tem área privativa comercial de 601,36 m², total construída de 1.544,157 m² incluindo vagas, em edifício de 19 pavimentos com padrão construtivo superior, idade aparente de 9 anos e conservação regular a novo. A avaliação usou o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação pela ABNT NBR 14653, taxa de desconto de 9,34% (CAPM) e projeções de receitas por 10 anos mais valor residual, assumindo ocupação inicial de 100%, vacância estabilizada de 2,5% e vida útil de 62 anos restantes.
O diagnóstico de mercado aponta contexto econômico mundial moderado, brasileiro com crescimento de cerca de 2% em 2025 e imobiliário de escritórios em transformação pelo trabalho híbrido, com oferta média e demanda média/baixo na região. Outros cenários indicam valor de R$ 10.190.000 no mercado aberto (sem contrato) e R$ 11.684.000 no contexto de FII (com benefícios fiscais). O laudo enfatiza independência da avaliadora e vinculação aos pressupostos, como ausência de ônus e dados fornecidos pela gestora.