O laudo de avaliação nº 29.405.036/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor de mercado de compra e venda dos conjuntos comerciais 131 e 132 no Edifício Millennium, localizado na Av. Brigadeiro Faria Lima, 3.015, em São Paulo. Com data base de novembro de 2024, o valor justo total chega a R$ 7.007.000 no cenário Buy to Lease, sendo R$ 3.510.000 para o conjunto 131 e R$ 3.497.000 para o 132, considerando propriedades para investimento do fundo conforme normas da CVM 516.
Os imóveis são conjuntos comerciais de alto padrão, com 181,17 m² de área privativa cada, totalizando cerca de 905 m² de área construída e 17 vagas de garagem. O edifício tem 20 pavimentos, estrutura de concreto armado, ar-condicionado central VAV, segurança avançada e heliponto, em estado de conservação regular apesar dos 23 anos de idade. Situados no Itaim Bibi, contam com excelente infraestrutura urbana, vias de alto tráfego como Brigadeiro Faria Lima e proximidade de shoppings e metrô, em região de uso comercial predominante de alto padrão.
A avaliação usou o método da renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), com grau II de fundamentação pela ABNT NBR 14653, projetando receitas de aluguéis baseadas em contratos vigentes até 2027/2028 (R$ 110,13/m² e R$ 104,11/m² iniciais, reajuste FIGPM anual) e mercado futuro (inicial R$ 181/m² estabilizando em R$ 211/m²). Inclui despesas operacionais, vacância crescente de 0% para 2,5%, reinvestimentos e custo de capital inicial de 9% (CAPM com Rf 6,1%, beta 0,42-0,44 e prêmio liquidez). Simulações para mercado aberto e FII indicam valores próximos, entre R$ 7,2 milhões e R$ 7,4 milhões.