O laudo de avaliação nº 29.405.035/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 21 e 23 no Edifício Atrium IV, localizado na Rua Helena, 260, Vila Olímpia, São Paulo-SP. O imóvel, de uso para escritórios, tem área privativa total de 198,14 m² e área construída total de 509,67 m², incluindo 6 vagas de garagem. Com data base em novembro de 2024, o valor de mercado de compra e venda é fixado em R$ 3.402.000,00 no cenário Buy to Lease, considerando o imóvel livre de ônus e mobiliado, para fins de demonstrações financeiras conforme Instrução CVM 516.
A avaliação adota o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), enquadrado no Grau II das normas ABNT NBR 14653, com análise de conjuntura econômica mundial, brasileira e do mercado imobiliário de escritórios em SP, que enfrenta transformação pelo trabalho híbrido mas valoriza imóveis classe A em áreas premium como Vila Olímpia. O edifício tem 18 pavimentos, padrão construtivo superior, idade de 26 anos e conservação regular, com infraestrutura completa incluindo elevadores, ar-condicionado central e segurança avançada. Projeções consideram contratos vigentes até 2027 (aluguel de R$ 104,50/m², reajuste anual por IPCA), ocupação inicial de 100% evoluindo para vacância estabilizada de 2,5%, unitários de mercado iniciais de R$ 157,27/m² e taxa de desconto CAPM de 9,34% (valor residual a 8,25%).
Simulações adicionais indicam valores próximos: R$ 3.393.000 no cenário de mercado aberto (sem contratos específicos) e R$ 3.626.000 no contexto de FII, beneficiado por isenções fiscais mas com despesas recorrentes de 0,90% ao ano sobre PL. A pesquisa de mercado com 14 amostras homogeneizadas em Vila Olímpia e Brooklin confirma unitários médios compatíveis, com resíduos relativos médios de 6%. O laudo enfatiza que os resultados dependem de premissas como estabilidade macroeconômica e cumprimento de contratos, sem garantia de performance futura.