A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para os conjuntos comerciais 141 e 142 do Edifício Bueno Business Tower, localizados na Av. Dr. Cardoso de Melo, 1.336, em Vila Olímpia, São Paulo, pertencentes ao FATN11. Os imóveis têm área privativa total de 570,5 m², área construída total de 1.125,414 m² e 14 vagas de garagem, em edifício de 15 pavimentos com padrão superior e idade de 13 anos. A avaliação, com data base em novembro de 2024, usa o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação pela NBR 14653, para determinar o valor justo de mercado no cenário buy to lease, resultando em R$ 11.327.000,00.
O imóvel está em região de alta densidade comercial e residencial de alto padrão, com boa infraestrutura, acessos via avenidas principais e proximidade de shoppings, estações de trem e metrô. O contrato de locação vigente vai até agosto de 2026, com aluguel atual de cerca de R$ 78.430 mensais corrigidos pelo FIGEI-FGV, e projeções pós-contrato consideram aluguel de mercado inicial de R$ 162,56/m² evoluindo para R$ 207,80/m², vacância estabilizada em 2,5% e despesas com condomínio, IPTU, inadimplência e gestão. A taxa de desconto adotada é de 9,34% a.a., baseada em CAPM com beta de 0,46 e prêmio de liquidez.
O diagnóstico de mercado aponta contexto econômico mundial moderado, brasileiro com crescimento de 2-3% e PIB projetado estável, e setor imobiliário de escritórios em transformação pelo home office, com demanda por espaços flexíveis em áreas premium como Vila Olímpia. Outros cenários simulados indicam valor de R$ 10.771.000 em mercado aberto e R$ 12.058.000 no contexto de FII com benefícios fiscais, todos considerando premissas como imóvel livre de ônus e mobiliado. O laudo enfatiza independência da avaliadora e uso exclusivo para demonstrações financeiras do FATN11 conforme CVM 516.