O laudo de avaliação nº 29.405.032/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo de três conjuntos comerciais (11, 12 e 51) no Edifício Atrium VIII, na Rua Fidêncio Ramos, 213, Vila Olímpia, São Paulo. Com data base em novembro de 2024, o imóvel tem área privativa total de 874,38 m², área construída total de 1.774,47 m² e 21 vagas de garagem, considerando uso comercial mobiliado. A metodologia adotada foi o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação pela NBR 14653, com premissas de contratos existentes, projeções de mercado e custo de capital via CAPM entre 9% inicial e 8% final.
O edifício de 12 pavimentos tem padrão construtivo superior, idade de 18 anos e conservação regular, com infraestrutura completa como elevadores, ar-condicionado VRV, segurança e garagens nos subsolos. A região de Vila Olímpia é de alta densidade, padrão alto, com bom acesso a vias principais, transporte público e equipamentos como Shopping Vila Olímpia. Os conjuntos estão locados ou em finalização, com aluguéis reajustados por FIGEI/FGV, e projeções consideram ocupação inicial de 100%, vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais, inadimplência e fundo de reposição de ativos.
No cenário buy to lease para o FATN11, o valor de mercado total é de R$ 15.210.000 (conjuntos 11/12: R$ 9.945.000; conjunto 51: R$ 5.265.000), incorporando custos de aquisição como ITBI. Em mercado aberto, o valor cai para cerca de R$ 15.153.000, enquanto no contexto de FII, com isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,9% a.a., chega a R$ 16.101.000. O mercado local de escritórios mostra oferta média, demanda médio/baixa e preços favoráveis ao comprador, com unitário de locação homogeneizado em torno de R$ 152/m² inicial.