O laudo de avaliação nº 29.405.031/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 11 e 31 no Edifício Brasif, localizado na Rua Luigi Galvani, 146, em São Paulo-SP. Com data base em novembro de 2024, o valor de mercado de compra e venda no cenário Buy to Lease é de R$ 10.268.000, sendo R$ 5.165.000 para o conjunto 31 e R$ 5.103.000 para o conjunto 11. Cada unidade tem área privativa de 319,1 m² e área total construída de 659,8 m², com 5 vagas de garagem por conjunto, totalizando 10 vagas, em um prédio de 13 pavimentos tipos, padrão construtivo superior e idade de 29 anos, em estado de conservação regular.
A avaliação segue normas ABNT NBR 14653 e instruções CVM 516/472, adotando o método da renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), classificado como grau II de fundamentação. Considera contratos de locação vigentes com aluguéis em torno de R$ 37 mil mensais por unidade, reajustes anuais por IPCA ou FIGPM-FGV até 2028/2029, e projeções pós-contrato com aluguel de mercado inicial de R$ 140,46/m² evoluindo para R$ 167,39/m², vacância estabilizada em 2,5% e vida útil remanescente de 44 anos. Despesas incluem condomínio, IPTU, gestão, inadimplência e fundo de reposição de ativos; taxa de desconto inicial de 9% via CAPM, sem alavancagem.
O diagnóstico de mercado aponta contexto econômico mundial moderado, brasileiro com PIB projetado em 2-3% para 2025-2028 e alta Selic, e setor imobiliário de escritórios em transformação pelo home office, com demanda por espaços flexíveis em áreas premium como Brooklin/Vila Olímpia. Simulações alternativas indicam valor de R$ 9.964.000 no mercado aberto e R$ 10.899.000 no contexto FII, com benefícios fiscais mas custos recorrentes de 0,9% ao ano sobre PL. A avaliadora declara independência e confidencialidade, com premissas baseadas em dados fornecidos e pesquisa de mercado.