O laudo de avaliação nº 29.405.030/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 111, 112, 113 e 114 no Edifício The Taj Office Tower, localizado na Rua Casa do Ator, 1.117, em Vila Olímpia, São Paulo. O imóvel tem área privativa total de 442 m² e construída de 911 m², com 12 vagas de garagem, padrão construtivo superior, idade de 16 anos e conservação regular. A data base é novembro de 2024, e o valor de mercado de compra/venda no cenário Buy to Lease é R$ 9.114.000, sendo R$ 7.022.000 para os conjuntos 111, 113 e 114 e R$ 2.092.000 para o 112.
A metodologia adotada foi o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação conforme NBR 14653 e Instrução CVM 516, considerando contratos de locação existentes até 2028/2029 com reajuste pelo IPCA e projeções de mercado posteriores, com vacância estabilizada em 2,5% e aluguel inicial de cerca de R$ 160/m². A região de Vila Olímpia tem padrão alto, boa infraestrutura e acesso a vias como Av. Juscelino Kubitschek, com mercado de escritórios em transformação pelo home office, demanda por espaços flexíveis e cenário econômico brasileiro de crescimento moderado em 2% para 2025. A taxa de desconto inicial foi de 9%, com custo de capital via CAPM incluindo risco Brasil.
Na conclusão, o valor justo reflete condições de mercado atual, com análise de conjuntura entre recessiva e equilibrada, favorável ao comprador. Outros cenários mostram valor de R$ 8.133.000 no mercado aberto e R$ 9.681.000 no contexto FII, considerando benefícios fiscais e despesas recorrentes de 0,9% ao ano. O laudo enfatiza premissas como imóvel livre de ônus, locatários adimplentes e projeções sujeitas a incertezas econômicas, sem garantia de resultados futuros.