O laudo de avaliação nº 29.405.028/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 41 e 62, mais vagas de garagem, no Edifício Plaza I, Rua James Joule, 92, em Brooklin Novo, São Paulo. Com área privativa total de 612,70 m² e construída de 1.522,83 m², o imóvel foi avaliado pelo método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), em cenário Buy to Lease, resultando em valor de mercado de R$ 11.030.000 (R$ 5.828.000 para o conjunto 41 e R$ 5.202.000 para o 62), com data base novembro/2024, atendendo à Instrução CVM 516 para demonstrações financeiras.
O edifício de 23 pavimentos corporativos tem padrão construtivo superior, idade de 19 anos e conservação regular, com infraestrutura completa incluindo ar-condicionado central VAV, elevadores e segurança avançada. Localizado em região de alta densidade residencial e comercial de alto padrão, próximo a avenidas principais como Nações Unidas e Berrini, metrô e shopping D&D, o imóvel apresenta contratos vigentes com locatários como Biomarin e DDSA, aluguéis atuais de R$ 160,54/m² e R$ 85,00/m², reajustados por FIGPM anualmente até 2028/2029.
A análise considera conjuntura econômica moderada no Brasil e mundo, com inflação projetada em 5,2% a.a. inicial caindo para 3,4%, vacância estabilizada em 2,5%, inadimplência e despesas operacionais como condomínio/IPTU e gestão. Taxa de desconto inicial de 9,12% a.a. (CAPM com beta 0,44 e prêmio liquidez), vida útil remanescente de 52 anos, sem histórico recente detalhado de despesas. Outros cenários indicam valores de R$ 10.880.000 em mercado aberto e até R$ 11.940.000 em estrutura FII com benefícios fiscais, mas o valor adotado é o do Buy to Lease para fins contábeis.