O laudo de avaliação nº 29.405.026/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 111, 112, 113 e 114 no Edifício Lafayette, Rua Tabapuã, 500, Itaim Bibi, São Paulo-SP, com data base em novembro/2024. O imóvel totaliza 727.840 m² de área construída, incluindo vagas de garagem, e foi avaliado no cenário buy to lease pelo método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), resultando em R$ 5.720.000,00 de valor de mercado (R$ 2.862.000,00 para os conjuntos 111/112 e R$ 2.858.000,00 para 113/114), considerando contratos vigentes até 2027/2028 e premissas de mercado.
A região do Itaim Bibi apresenta padrão alto, com alta densidade vertical, boa infraestrutura urbana, acesso a vias principais como Av. Brigadeiro Faria Lima e estações de metrô, sem risco de enchentes. O edifício tem 14 pavimentos, estrutura de concreto armado, padrão construtivo superior, idade de 22 anos e conservação regular, com elevadores, ar-condicionado central, segurança e garagens nos subsolos. A avaliação segue normas ABNT NBR 14653 e CVM 516, classificada como grau II de fundamentação, com análise de conjuntura imobiliária e premissas como isenção de ônus e dados fornecidos pelo administrador.
As projeções de fluxo de caixa incorporam aluguéis atuais de cerca de R$ 140/m², reajustes anuais por FIPCA/FIGPM-FGV, vacância inicial zero subindo para 2,5%, despesas operacionais, inadimplência e fundo de reposição de ativos sobre vida útil de 50-70 anos. Taxa de desconto via CAPM varia de 9% inicial a 8% final. Cenários alternativos indicam R$ 5,53 milhões em mercado aberto (sem contratos) e cerca de R$ 6,07 milhões no contexto FII com benefícios fiscais e despesas recorrentes de 0,9% ao ano. O laudo enfatiza que os valores dependem de premissas e não garantem resultados futuros.