O laudo de avaliação nº 29.405.024/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor de mercado de compra e venda dos conjuntos comerciais 92 e 94 no Edifício Manhattan, Rua Tabapuã, 627, em São Paulo-SP, com data base em novembro de 2024. Os imóveis têm áreas privativas de 72,99 m² e 76,87 m², respectivamente, totalizando cerca de 150 m² locáveis, e foram avaliados em R$ 2.125.000,00 no cenário Buy to Lease, considerando o conceito de valor justo para fins contábeis conforme Instrução CVM 516. O trabalho segue normas ABNT NBR 14653 e é classificado como grau II de fundamentação.
Os imóveis estão localizados no Itaim Bibi, região de alto padrão com boa infraestrutura, vias de acesso como Av. Brigadeiro Faria Lima e proximidade de serviços. O edifício tem 10 pavimentos, estrutura de concreto armado, padrão superior, mas idade aparente de 50 anos e conservação regular, com unidades mobiliadas e acabamentos como piso elevado, ar-condicionado VRF e divisórias em vidro. A avaliação usou o método da renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), projetando receitas de aluguéis baseadas em contratos vigentes até 2027 (R$ 19.235 mensais iniciais, reajuste FIGEI-FGV) e mercado posterior (inicial R$ 118,62/m²), com vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais e reinvestimentos.
O diagnóstico de mercado indica contexto econômico mundial moderado, brasileiro com crescimento de cerca de 2-3% ao ano e imobiliário em SP com demanda por escritórios classe A em áreas como Faria Lima, mas oferta média e preços favoráveis a compradores. Outros cenários mostram valor de R$ 1.936.000 no mercado aberto e R$ 2.268.000 para estrutura de FII, com custo de capital de 9,34% (Ke via CAPM). A avaliadora declara independência, sem ônus nos imóveis e premissas como adimplência e ausência de histórico detalhado de despesas.