O laudo de avaliação nº 29.405.023/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 82 e 84 no Edifício GC Square Corporate, localizado na Rua Gomes de Carvalho, 1.108, em Vila Olímpia, São Paulo. Com data base em novembro de 2024, o imóvel tem área privativa total de 292 m² e área construída de cerca de 602 m², incluindo 4 vagas de garagem. O valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease é de R$ 6.873.000, sendo R$ 3.306.000 para o conjunto 82 e R$ 3.567.000 para o conjunto 84, considerando contratos de locação vigentes até 2027 com aluguéis mensais reajustados por FIGPM-FGV e FIPCA.
A avaliação segue normas ABNT NBR 14653 e Instruções CVM 472/08 e 516/11, adotando o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como grau II de fundamentação. O edifício de 9 pavimentos tem padrão superior, estrutura em concreto armado, ar-condicionado central e idade aparente de 8 anos, com conservação regular no geral e nova nos conjuntos. A região de Vila Olímpia apresenta alta densidade, padrão alto e boa infraestrutura, com mercado de escritórios em transformação por trabalho híbrido, oferta média e demanda médio/baixa.
As projeções consideram receitas de aluguéis efetivos partindo de R$ 71 mil mensais totais, vacância inicial zero estabilizando em 2,5%, despesas operacionais como condomínio, IPTU, gestão e inadimplência, além de reinvestimentos e impostos pelo lucro presumido. O custo de capital inicial é de 9,12% a.a., caindo para 8,03% no residual, com vida útil remanescente de 63 anos. Em cenários alternativos, o valor cai para R$ 5.932.000 no mercado aberto e sobe para R$ 7.301.000 no contexto de FII com isenções fiscais. O laudo enfatiza premissas como imóvel livre de ônus e dados fornecidos pela gestora, sem garantia de resultados futuros.