A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação dos conjuntos comerciais 101 e 102 do Edifício Iracema, na Rua Doutor Renato Paes de Barros, 717, em São Paulo-SP, pertencentes ao FATN11. Cada unidade tem área privativa de 100,39 m² e área total construída de 221,39 m², com 4 vagas de garagem no total. A data base é novembro de 2024, e o valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease é de R$ 3.572.000, para mensuração de valor justo conforme normas CVM 516 e ABNT NBR 14653. O método adotado foi o da renda, com fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado em grau II de fundamentação, considerando contrato de locação vigente até abril de 2027 a R$ 29.374,55 mensais, reajustado por IPCA.
O imóvel está em região de alta densidade no Itaim Bibi, com padrão alto, boa infraestrutura urbana e acesso a vias como Av. Brigadeiro Faria Lima. O edifício tem 10 pavimentos, estrutura de concreto armado, elevadores, ar-condicionado central, segurança e conservação regular, com idade de 28 anos. Mobiliado com itens como piso elevado, cabeamento estruturado e divisórias em vidro, conforme contrato. A análise de mercado aponta contexto econômico mundial moderado, brasileiro com crescimento de 2% projetado para 2025 e imobiliário em transformação, com demanda por escritórios flexíveis na região; oferta média e preços favoráveis a compradores.
Projeções consideram receitas de aluguéis efetivos crescendo de R$ 155/m² inicial para R$ 184,89/m² estabilizado, vacância de 2,5%, despesas operacionais como condomínio, IPTU e gestão, e taxa de desconto de 9,34% (CAPM). No cenário mercado aberto, valor é R$ 3.352.000; no FII, R$ 3.818.000, com benefícios fiscais. O laudo enfatiza independência do avaliador, premissas como imóvel livre de ônus e uso para registros contábeis do FATN11, sem garantia de performance futura.