O laudo de avaliação nº 29.405.018/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 31, 71 e 72 no Edifício Maximum Office, localizado na Avenida Doutor Cardoso de Melo, 1.608, em Vila Olímpia, São Paulo. O imóvel, com área privativa total de 948 m² e 26 vagas de garagem, é de padrão superior, com 26 anos de idade aparente e conservação regular, em prédio de 13 pavimentos com infraestrutura completa como ar-condicionado central, elevadores e segurança. A avaliação usa data base de novembro/2024, considerando o imóvel livre de ônus, mobiliado e com contratos de locação vigentes até 2027 (aluguéis reajustáveis por FIPCA ou FIGPM-FGV).
Adotou-se o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme NBR 14653, priorizando análise de mercado local de escritórios classe A em Vila Olímpia, onde oferta é média, demanda médio/baixo e preços favorecem compradores. Projeções incluem receitas de aluguéis iniciais acima de R$ 140/m², vacância estabilizando em 2,5%, despesas operacionais como condomínio/IPTU e inadimplência, e custo de capital inicial de 9,12% (via CAPM com beta 0,44 e prêmio de liquidez). O valor de mercado no cenário buy to lease é R$ 16.161.000 (conjunto 31: R$ 7.864.000; 72: R$ 3.983.000; 71: R$ 4.314.000), incluindo custos de aquisição.
Outros cenários mostram valores próximos: mercado aberto totaliza cerca de R$ 14.434.000 e FII com benefícios fiscais chega a R$ 17.170.000, ajustados por despesas recorrentes de 0,90% a.a. sobre PL. O laudo enfatiza premissas como cumprimento de contratos, inflação projetada de 5,2% a 3,4% a.a. e vida útil remanescente de 45 anos, com análise de mercado baseada em 14 amostras semelhantes (média unitária homogeneizada ~R$ 145/m²).