A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para o imóvel do FATN11 localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 1.461, conjunto 101, Edifício Fortaleza, em São Paulo, com área privativa de 244,52 m² e total de 457,96 m². O objetivo é determinar o valor justo para fins contábeis, conforme Instrução CVM 516, com data base em novembro de 2024. No cenário Buy to Lease, o valor de mercado de compra e venda é de R$ 3.559.000,00.
O imóvel é um conjunto comercial em edifício de 12 pavimentos, padrão médio, idade aparente de 45 anos e bom estado de conservação, com 5 vagas de garagem, mobiliado e equipado (ar VRF, piso elevado, cabeamento estruturado, entre outros). Situado no Brooklin Novo/Itaim Bibi, região de alto padrão com ótima infraestrutura, acesso a vias principais como Berrini e Nações Unidas, e proximidade de metrô e CPTM. A avaliação usou o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado em grau II pela NBR 14653, com custo de capital de 9,34% na data base.
O contrato de locação vigente inicia em maio de 2022 e vai até maio de 2027, com aluguel mensal corrigido de R$ 28.845,42 (R$ 115,60/m²), reajuste anual pelo IGP-M, locatário adimplente e ocupação de 100%. Projeções consideram receitas crescentes, vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais, impostos pelo lucro presumido e reinvestimentos. Simulações alternativas indicam R$ 3.350.000,00 no mercado aberto e R$ 3.797.000,00 no contexto de FII, baseadas em pesquisa de 14 amostras semelhantes com unitário médio homogeneizado de cerca de R$ 110/m².