O laudo de avaliação nº 29.405.015/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 21 e 22 no Edifício Uchoa Borges, localizado na Rua Sansão Alves dos Santos, 76, em São Paulo-SP, com data base em novembro de 2024. O objetivo é atender às normas da CVM 516 para demonstrações financeiras de FIIs, considerando o imóvel como propriedade para investimento no cenário buy to lease. O valor de mercado de compra e venda chega a R$ 4.540.000, incorporando custos de aquisição como ITBI e registros.
O imóvel tem área privativa total de 288,07 m², área construída de 546,14 m² e 5 vagas de garagem, em um edifício de 12 pavimentos com padrão construtivo superior, estrutura de concreto armado e idade de 37 anos, em estado regular de conservação. Situado no Brooklin Novo, região de alto padrão com boa infraestrutura urbana, acesso a vias como Berrini e Nações Unidas, e proximidade de metrô e serviços. Inclui mobiliário e benfeitorias recentes, como sistema VRF de ar-condicionado, piso elevado e cabeamento estruturado.
A avaliação usou principalmente o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação pela ABNT NBR 14653, projetando receitas de aluguéis baseadas em contratos vigentes até 2028 (R$ 127,79/m² inicial) e mercado posterior (até R$ 169,31/m² estabilizado), com vacância crescente para 2,5% e taxa de desconto de 9,12% (CAPM). Outros cenários indicam R$ 4.368.000 no mercado aberto e R$ 4.840.000 para FII, considerando isenções fiscais. O laudo ressalta premissas como ausência de ônus e dados fornecidos pela gestora, sem garantias de performance futura.