A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para os conjuntos 61 e 111 do Edifício Atrium II, na Rua Helena, 235, Vila Olímpia, São Paulo-SP, pertencentes ao FATN11. O imóvel é um escritório comercial de padrão superior, com 11 pavimentos, idade de 30 anos, estrutura em concreto armado e áreas totais de 756 m² para o conjunto 61 e 1.186 m² para o 111, incluindo 18 vagas de garagem. A avaliação, com data base em novembro de 2024, visa mensurar o valor justo conforme Instrução CVM 516, usando principalmente o método da renda via fluxo de caixa descontado (grau II pelas normas ABNT), resultando em R$ 17.944.000 no cenário buy to lease (R$ 6.748.000 para o 61 e R$ 11.196.000 para o 111).
O edifício está em localização premium, com alta densidade, infraestrutura completa e proximidade de avenidas como Faria Lima e Marginal Pinheiros. Os contratos atuais de locação geram aluguéis elevados (R$ 162/m² no 61 e R$ 150/m² no 111, reajustados por FIPCA até 2027-2028), com ocupação plena e locatários adimplentes. Projeções consideram receitas crescentes pós-contratos (mercado a R$ 147-152/m² inicial), vacância estabilizando em 2,5%, despesas operacionais como condomínio, IPTU e gestão (cerca de 4% das receitas), impostos sobre receita (PIS/COFINS) e fundo de reposição de ativos, sem IR/CSLL no cenário FII.
O diagnóstico de mercado indica contexto econômico moderado no Brasil, com juros altos afetando o setor de escritórios, que prioriza espaços flexíveis e sustentáveis em áreas como Vila Olímpia; oferta média, demanda médio-baixa e preços favoráveis a compradores. Outros cenários mostram valor de R$ 16.356.000 no mercado aberto e até R$ 19.065.000 no FII com benefícios fiscais. O laudo enfatiza premissas como ausência de ônus, dados fornecidos pela gestora e riscos de projeções futuras.