A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para os conjuntos comerciais 151 e 152 do Edifício Network Empresarial, na Avenida Dr. Cardoso de Melo, 1.340, em Vila Olímpia, São Paulo, pertencentes ao FATN11. Com data base em novembro de 2024, o valor de mercado de compra e venda no conceito de fair value, pelo cenário buy to lease, foi estimado em R$ 7.532.000, considerando áreas privativas totais de 412,60 m² e totais construídas de 814,79 m², incluindo 9 vagas de garagem. O imóvel está em prédio de padrão superior, com 26 anos, estrutura de concreto armado, ar-condicionado central, segurança avançada e acabamentos de alta qualidade, mobiliado para locação.
A região de Vila Olímpia é de alto padrão, com densidade alta, infraestrutura completa e acesso a vias principais como Avenida das Nações Unidas e Marginal Pinheiros. Há contrato de locação vigente até março de 2026, com aluguel mensal corrigido de cerca de R$ 69 mil, reajustado pelo FIGEI-FGV anualmente, e locatário adimplente. O mercado local de escritórios mostra oferta média, demanda médio-baixa e preços favoráveis ao comprador, com unitários de locação em torno de R$ 155/m² iniciais, evoluindo para R$ 185/m² estabilizado.
A metodologia adotada foi o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme NBR 14653, considerando ocupação inicial de 100%, vacância estabilizada de 2,5%, despesas operacionais como condomínio, IPTU, inadimplência e gestão, além de impostos para PJ no lucro presumido e reinvestimentos por depreciação. A taxa de desconto foi de 9,34% (Ke via CAPM), com vida útil remanescente de 46 anos. Outros cenários indicam R$ 7.009.000 no mercado aberto e R$ 8.037.000 para estrutura de FII, todos sujeitos a premissas como ausência de ônus e cumprimento de contratos.