O laudo de avaliação nº 29.405.012/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 31 e 32 no Edifício Aeroporto I, localizado na Rua Funchal, 573, em Vila Olímpia, São Paulo. Com data base de novembro de 2024, o imóvel tem área privativa total de 167 m², área construída de 286,20 m² e quatro vagas de garagem. No cenário Buy to Lease, o valor de mercado de compra e venda é de R$ 2.429.000,00, considerando o conceito de fair value para fins contábeis conforme Instrução CVM 516.
A avaliação usa principalmente o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com suporte do método evolutivo (custo), enquadrado no grau II de fundamentação pela NBR 14653-4. As projeções baseiam-se no contrato de locação vigente até março de 2027 (aluguel inicial de R$ 21.490 mensais, reajuste anual pelo FIGEI-FGV), seguido de parâmetros de mercado como ocupação inicial de 100%, vacância estabilizada de 2,5% e unitário de locação inicial de R$ 120,66/m². A taxa de desconto é de 9,34% (CAPM, com Rf de 6,10%, beta de 0,46 e prêmio de liquidez de 0,50%), incorporando despesas operacionais, impostos sobre lucro presumido, reinvestimentos e valor residual.
O imóvel, em prédio de 48 anos com padrão superior e conservação regular, está em região de alta densidade e padrão alto, com boa infraestrutura e acesso a metrô e shoppings. O mercado local de Vila Olímpia mostra oferta média, demanda médio/baixo e preços favoráveis ao comprador. Cenários alternativos indicam R$ 2.218.000 no mercado aberto e R$ 2.590.000 no contexto de FII, com isenções fiscais. O laudo ressalta premissas como ausência de ônus e independência da avaliadora.