A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação nº 29.405.003/1124 para 15 conjuntos comerciais do FATN11 no Edifício Conselheiro Paranaguá, Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1.234, em São Paulo-SP, com data base novembro/2024. O objetivo é determinar o valor de mercado de compra/venda no conceito de valor justo, para fins contábeis conforme Instrução CVM 516. Utilizou-se o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como grau II de fundamentação pela NBR 14653, considerando contratos de locação existentes e projeções de mercado, com taxa de desconto inicial de 9% a.a. O valor total estimado no cenário buy to lease é R$ 16.758.000,00.
Os imóveis somam 936,48 m² de área total privativa e 1.533,01 m² construída, incluindo 15 vagas de garagem, em prédio de 19 pavimentos padrão superior, com retrofit em 2019, elevadores, ar-condicionado individual, segurança e localização premium na Faria Lima, próximo a shoppings, metrô e vias principais. Os conjuntos estão mobiliados de alto padrão, com locatários adimplentes e contratos até 2027, projetando aluguéis iniciais acima de R$ 150/m², vacância estabilizada em 2,5% após ramp-up e vida útil remanescente de 44 anos.
A análise inclui diagnóstico econômico (crescimento moderado no Brasil, juros altos), mercado imobiliário local equilibrado com demanda por espaços flexíveis e pesquisa de 16 amostras semelhantes, resultando em unitários homogeneizados médios de R$ 150/m². Premissas consideram inflação de 5,2% inicial caindo para 3,4%, reinvestimentos e ausência de ônus; outros cenários (mercado aberto e FII) indicam valores entre R$ 14,9 milhões e R$ 17,8 milhões, mas o valor justo adotado é R$ 16.758.000,00, distribuído por grupos de unidades.