O laudo de avaliação nº 29.405.011/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 82 e 111 no Edifício Arandu, Rua Arizona, 1.366, em São Paulo-SP, com data base em novembro de 2024. O imóvel é classificado como propriedade para investimento, com área privativa de 253,65 m² por conjunto e total construída de 463,25 m² cada, incluindo 10 vagas de garagem, padrão superior, idade de 35 anos e estado de conservação regular. A avaliação usa o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação pela NBR 14653, atendendo à Instrução CVM 516, com premissa de bens livres de ônus.
A região no Brooklin Novo apresenta uso misto residencial e comercial de alto padrão, com boa infraestrutura, acesso a vias como Av. Berrini e equipamentos como CPTM Berrini e D&D Shopping. O diagnóstico de mercado indica contexto econômico mundial moderado, brasileiro com crescimento de 2% projetado para 2025 e juros altos, e setor imobiliário de escritórios em transformação pelo home office, com demanda por espaços flexíveis na Vila Olímpia/Berrini. Projeções consideram contratos atuais de aluguel (R$ 32.757/mês para conj. 82 e R$ 29.831/mês para conj. 111, reajuste FIGPM anual), vacância estabilizada em 2,5%, aluguel de mercado inicial R$ 142/m² evoluindo para R$ 170/m², despesas operacionais, inadimplência e fundo de reposição, com custo de capital inicial de 9,12% (CAPM).
O valor de mercado de compra/venda é R$ 8.382.000 no cenário Buy to Lease (conj. 111: R$ 4.219.000; conj. 82: R$ 4.163.000), incorporando custos de aquisição como ITBI. Simulações adicionais mostram R$ 3.970.000 no mercado aberto (sem contratos) e cerca de R$ 4.456.000 no contexto FII (com isenções fiscais e despesas do fundo). O laudo enfatiza que os resultados dependem de premissas e projeções, sem garantia de performance futura.