A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para o imóvel do FATN11 localizado na Rua Gomes de Carvalho, 1.327/1.329, conjunto 102, Edifício Olimpia Park, em Vila Olímpia, São Paulo. Trata-se de um conjunto comercial com área privativa de 210,10 m² e total de 396,28 m², incluindo 4 vagas de garagem, mobiliado e com padrão superior de acabamento. O objetivo é determinar o valor justo para fins contábeis, conforme Instrução CVM 516, com data base em novembro de 2024, resultando em valor de mercado de R$ 3.410.000,00 no cenário buy to lease.
O método adotado foi o da renda, via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação pela NBR 14653. O edifício tem 14 pavimentos, estrutura em concreto armado, idade de 29 anos e conservação regular, com boa infraestrutura como elevadores, ar-condicionado central e segurança. A região de Vila Olímpia apresenta alta densidade, padrão alto, acesso a vias principais e equipamentos urbanos completos. O diagnóstico de mercado indica contexto econômico moderado no Brasil, com juros elevados impactando o setor imobiliário, especialmente escritórios em transformação pelo trabalho híbrido.
As projeções consideram contrato atual de aluguel de R$ 26.630 mensais até maio/2027 (R$ 126,75/m²), reajuste anual por IPCA, ocupação inicial de 100% e vacância estabilizada em 2,5%, com aluguéis de mercado projetados em R$ 141,35/m² inicial subindo para R$ 168,45/m². Taxa de desconto de 9,34% (CAPM), despesas operacionais, impostos pelo lucro presumido e fundo de reposição de ativos. Outros cenários mostram R$ 3.233.000 no mercado aberto e R$ 3.637.000 no contexto FII. A pesquisa de mercado com 14 imóveis semelhantes confirma unitários homogeneizados em torno de R$ 140/m².