O laudo de avaliação nº 29.405.009/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo de mercado de compra e venda de um conjunto comercial de 210,10 m² de área privativa (total 396,28 m²) no Edifício Olimpia Park, Rua Gomes de Carvalho nº 1.327/1.329, conj. 102, Vila Olímpia, São Paulo-SP. Com data base em novembro/2024, o valor apontado é R$ 3.410.000,00 no cenário Buy to Lease, usando o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como grau II de fundamentação conforme NBR 14653. O imóvel está mobiliado, com 4 vagas de garagem, em edifício de 14 pavimentos, padrão superior, idade de 29 anos e conservação regular para o prédio, mas novo para a unidade.
A região de Vila Olímpia tem uso misto residencial e comercial de alto padrão, com boa infraestrutura, acessos via avenidas principais e proximidade de shoppings e estações de trem. O contrato atual de locação, vigente desde maio/2024 até maio/2027, prevê aluguel de R$ 26.630 mensais (R$ 126,75/m²), reajustado por IPCA anualmente, com locatário adimplente. Após o contrato, projeções consideram aluguel de mercado inicial de R$ 141,35/m², estabilizando em R$ 168,45/m², vacância inicial zero subindo para 2,5%, despesas operacionais como condomínio/IPTU em áreas vagas, inadimplência, gestão e fundo de reposição de ativos, além de impostos para PJ no lucro presumido (PIS/COFINS/IR/CSLL).
O custo de capital próprio (Ke) foi calculado em 9,34% via CAPM (Rf 6,10%, prêmio de risco 5,95%, beta 0,46, prêmio liquidez 0,50%), com taxa residual de 8,25%. Simulações alternativas indicam R$ 3.233.000 no mercado aberto (sem contrato atual) e R$ 3.637.000 no contexto de FII (com isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,90% a.a.). O laudo enfatiza premissas como imóvel livre de ônus, dados fornecidos pela gestora e riscos de mercado, sem garantia de resultados futuros, atendendo à Instrução CVM 516.