O laudo de avaliação nº 29.405.008/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo de um conjunto comercial no Edifício Aeroporto II, localizado na Rua Funchal, 513, conjunto 72, em Vila Olímpia, São Paulo-SP. O imóvel tem área privativa de 171,81 m² e total construída de 300,26 m², incluindo duas vagas de garagem, mobiliado com padrão superior e idade de 47 anos, em conservação regular. A data base é novembro de 2024, e o valor de mercado de compra e venda no cenário Buy to Lease é de R$ 2.345.000,00, atendendo às normas da CVM 516 para demonstrações financeiras do fundo.
A metodologia adotada foi o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), classificado como grau II de fundamentação pela NBR 14653-4, considerando contrato de locação vigente até agosto de 2027 com aluguel inicial de R$ 21.940 mensais (R$ 127,70/m²), reajuste anual pela FIPCA e ocupação inicial de 100%. A região de Vila Olímpia é de alto padrão, com boa infraestrutura, acesso a metrô e avenidas principais, mas o mercado de escritórios locais apresenta oferta média, demanda médio/baixa e preços em nível médio/baixo, influenciado por home office e juros elevados. Projeções incluem vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais e reinvestimentos, com taxa de desconto de 9,34% (CAPM).
Outros cenários simulados indicam valor econômico de R$ 2.130.000,00 no mercado aberto (sem contrato atual) e R$ 2.501.000,00 no contexto de FII, com benefícios fiscais mas despesas recorrentes de 0,90% ao ano sobre o PL. O laudo ressalta premissas como imóvel livre de ônus, dados fornecidos pela gestora e análise de conjuntura econômica moderada no Brasil, sem histórico completo de despesas para maior precisão.