O laudo de avaliação nº 29.405.007/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo do conjunto comercial 131 no Edifício Harvard, localizado na Rua Iaiá, 150, Itaim Bibi, São Paulo-SP, com área privativa de 228,56 m² e total de 357,686 m², incluindo 4 vagas de garagem. A data base é novembro/2024, e o valor de mercado de compra/venda no cenário Buy to Lease é R$ 3.552.000,00, conforme normas ABNT NBR 14653 e Instrução CVM 516. O método adotado é o da Renda, via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), com grau II de fundamentação, considerando o imóvel pronto, mobiliado e livre de ônus.
O edifício tem 13 pavimentos, estrutura de concreto armado, padrão construtivo superior, idade de 34 anos e conservação regular, com infraestrutura como elevadores, ar-condicionado central, segurança e garagem. A região do Itaim Bibi é de alto padrão, com boa infraestrutura e acesso a vias principais. O contrato de locação atual, vigente até janeiro/2026, prevê aluguel de R$ 33.909,57 mensais (R$ 142,82/m²), reajustado por FIPCA, com locatário adimplente; pós-contrato, projeta-se aluguel de mercado inicial de R$ 133,45/m², estabilizando em R$ 159,03/m², vacância de 2,5% e vida útil remanescente de 41 anos.
As projeções incluem receitas de aluguéis, despesas operacionais (condomínio, IPTU, inadimplência, gestão), impostos (PIS/COFINS e IR/CSLL presumido) e reinvestimentos, com taxa de desconto de 9,34% (CAPM ajustado por risco Brasil, beta 0,46 e liquidez). Outros cenários indicam R$ 3.275.000,00 no mercado aberto e R$ 3.795.000,00 no contexto FII (com isenções fiscais). O laudo enfatiza premissas como estabilidade macroeconômica e dados fornecidos pela gestora, sem garantias de performance futura.